Как купить парковку в кредит

Ипотека квартиры, дома или даже земли уже знакома многим москвичам. А вот купить в кредит парковочное место или гараж, цена которых тоже немаленькая, особенно за квадратный метр, далеко не простая задача.

Начнем с того, что приобрести крышу для машины в Москве меньше чем за 30 тыс. долл. весьма трудно. А парковочное место в новостройке может обойтись и в 70 тыс. долл., и в 100 тыс. долл. - зависит от класса жилья и его местоположения. Суммы более чем солидные, однако, банки не спешат заработать на выдаче кредитов на жилплощадь для автомобиля.

"Главная проблема в том, что в законе об ипотеке гаражи и парковочные места не указаны в перечне объектов залога, ипотека на которые возникает в силу закона", - описала ситуацию Ирина Субботина, ведущий специалист департамента ипотечного кредитования "Рескор-недвижимость", на круглом столе "Проблемы ипотечного кредитования".

Московская ассоциация риелторов, которая выступила организатором этого мероприятия, предложила всем собравшимся внести предложения, которые могли бы улучшить ситуацию в сфере ипотеки нетрадиционных видов недвижимости. Ипотека парковочных мест или гаражей - один из видов недвижимости, который сейчас пользуется спросом у потенциальных заемщиков, но при этом ни один из столичных банков, по информации Субботиной, не предлагает специальной программы кредитования.

В итоге риелторы, к которым обращаются клиенты, покупающие в кредит новостройку и желающие приобрести в этом же доме гараж, предлагают взять потребительский кредит. Для покупки нескольких квадратных метров по цене 7-20 тыс. долл., очерченных в лучшем случае разметкой, условия далеко не оптимальны: минимальная процентная ставка - 12,5% (но на самом деле средняя ставка составляет 15%), а срок кредитования - 3 года.

Поручительство требуется, начиная от суммы кредита в 20 тыс. долл., а если кредит выдается без поручителя, то ставка возрастает до 18%. Можно также взять целевой кредит на приобретение нежилого помещения, однако в таком случае требуется залог приобретаемого помещения. Если же речь идет о новостройке, то в залог банку взять фактически нечего.

Проблемы вызывает и процедура государственной регистрации такой вполне стандартной пары: квартира и парковочное место в подземном гараже в том же доме. Одни риелторы регистрируют это как два отдельных объекта - жилое и нежилое помещение - в соответствующих инстанциях, и с точки зрения закона эти два объекта никак не связаны, а вот другие регистрируют эту пару как жилое помещение, к которому прилагается определенная нежилая площадь в подземном гараже.

Совершенно очевидно, что в этом вопросе нужна ясность с точки зрения законодательства, и представители МАР намерены ее добиваться, внося соответствующие поправки в федеральное законодательство. Сергей Жидаев, председатель комитета по законодательству МАР, заявил в ходе круглого стола, что депутаты разных уровней активно проводят консультации с риелторами и именно сейчас самое время высказывать свои соображения: в рамках программы "Доступное жилье" они будут востребованы.

В сущности, риелторы попытались сформулировать проблемы москвичей, основываясь на своей точке зрения. Оглашенный список вышел весьма оригинальным и неизбитым, если оставить в стороне первопричину всего - "люди недостаточно богаты", озвученную одним из докладчиков.

Итак, с чем сталкиваются девелоперы и риелторы? Первое - неумение государственных регистраторов работать и оформлять документы на новостройки, которые продаются по договорам долевого участия (согласно ФЗ 214), как в Москве, так и в области. Добавлю от себя - попытка выяснить у представителей ассоциации, сколько же застройщиков в Москве и области работают по этому закону, а не по обходным схемам, дала цифру - не более 10 объектов. В сущности, в силу закона, только эти объекты можно купить по ипотеке, а кредиты на все остальные выдаются (если выдаются) по обходным схемам. Если понять масштаб катастрофы, становится понятно, почему ипотека парковочных мест неинтересна банкирам - они еще не освоили более емкий и доходный рынок.

Вторая проблема - трудности в совершении обменных операций с помощью ипотеки, которым активно препятствуют опекунские советы. Как правило, семьи, у которых есть ребенок и которые собираются купить большую жилплощадь, при попытке взять ипотечный кредит сталкиваются с тем, что опекунский совет считает это ухудшением условий проживания ребенка - и дело не в размере жилплощади, а в том, что квартира оказывается в залоге. При этом в Московской области эта проблема решается куда более успешно, и опекуны дают согласие на обмен с ипотекой.

Третью проблему - высокие риски при кредитовании новостроек и связанные с ними более высокие ставки - риелторы предлагают решить с помощью обязательного комплексного страхования финансовых рисков застройщиков, создав систему типа ОСАГО. Тогда новостройки станут включать в обменные схемы, считают эксперты, поскольку риски незавершения строительства на себя возьмет страховая компания.

И четвертой на круглом столе прозвучала проблема, которую я назвала в начале колонки: отсутствие ипотеки на парковочные места и гаражи. Анна Лупашко, президент МАР, сообщила, что в ближайший год в Подмосковье проблема с гаражами будет серьезно облегчена, уже выделено 30 участков под их строительство. Осталось непонятным, как это поможет москвичам - вряд ли кто будет ездить в Подмосковье, чтобы оставить там машину на ночь.

Очевидно стало одно: решение ни одной из этих проблем никак не относится к программе "Доступное жилье" и решению жилищных проблем жителей столицы, хотя каждая из поднятых проблем по-своему актуальна. В сущности, это вытекает из того, что ипотека в Москве доступна лишь ограниченному кругу лиц. Даже если прикинуть на ипотечном калькуляторе, каким должен быть доход гражданина, чтобы купить самый дешевый гараж, получается 2 300-2 400 долл. И это при среднем московском доходе в 1 тыс. долл. На самом деле есть о чем задуматься.