Быстро запрягли, медленно поехали

Дарья Мельник

В ходе IPO строительная компания "Киев-Донбасс" привлекла втрое меньше средств, чем предполагалось. Но интерес инвесторов к украинскому рынку остается высоким, планы остальных девелоперов не изменились

Иллюстрация: Богдан Самойленко

Украинский холдинг "Киев-Донбасс" в день Святого Николая получил 130 млн долларов. От Угодника ожидали большего. Девелоперское подразделение холдинга - нидерландская компания KDD Group N. V., разместившись на альтернативной площадке (AIM) Лондонской фондовой биржи, завершила биржевой бум отечественных девелоперов этого года, став шестой девелоперской компанией из Украины, вышедшей на международную биржу в 2007−м, и первой, разместившейся неудачно.

Проекты на бумаге денег не приносят

KDD Group N. V. выставила на продажу 19,6% акций. Цена одной акции составила 200 пенсов (4,08 доллара), общая капитализация предприятия - 323,8 млн фунтов стерлингов (около 660 млн долларов). На фоне своих коллег KDD выглядит вполне достойно: полгода назад компанию ТММ оценили в 800 млн долларов, а ТКС - в 180 млн долларов. Зато на фоне своих прежних заявлений - блекло. Еще месяц назад "Киев-Донбасс" намеревался разместить около трети своих акций, выручить 300 млн долларов и зафиксировать рыночную стоимость на уровне 670-890 млн долларов. В итоге холдинг недотянул даже до нижней планки, получив почти втрое меньше, чем ожидалось. Пакет проданных акций тоже меньше заявленного на треть. Это идет вразрез с опытом остальных девелоперов: компании "XXI Век", ТММ и ТКС заявляли о значительном превышении спроса над предложением в момент подписки, вследствие чего им пришлось увеличивать первоначальный объем акций к продаже. Правда, теперь в KDD заявляют, что деньги не были конечной целью размещения. "Для нас важно не только количество денег, привлеченных во время РО, но и то, как рынок будет оценивать курс наших акций в будущем", - комментирует главный исполнительный директор компании KDD Петр Слипец.

Частично такой провал можно объяснить мировым кризисом на рынке недвижимости и финансовом рынке в целом. "Кризис отразился и на инвестфондах, специализирующихся на недвижимости, в результате чего их инвестиционные возможности снизились", - отмечает директор девелоперской компании ТММ Николай Толмачев. Некоторые аналитики считают, что проблема кроется скорее во внутренних факторах, нежели во внешних. Динамика котировок уже вышедших на IPO компаний и далеко не во всем гладкая процедура подготовки их к размещению заставляют инвесторов с большей осторожностью относиться к украинским девелоперам.

Сам менеджмент KDD утверждает, что решение о выходе на биржу было принято в начале этого года и изменять его не собирались. "Компания в своем развитии дошла до этапа, когда нужно становиться публичной. Мы были готовы к тому, что рынок будет нестабильным, но откладывать IPO не было смысла, поскольку рынок будет волатильным довольно долго", - говорит Слипец. Это также расходится с мнением участников рынка: компания "XXI Век", например, отложила дополнительный листинг акций лишь на три месяца, собираясь разместиться на Варшавской бирже уже в феврале. В чем именно проявилась необходимость становиться публичными именно сейчас, представители KDD также не уточнили.

Остальные причины можно отнести к самой компании. Вырученные средства она намерена направить в новые девелоперские проекты. Сейчас компания ведет восемь проектов, лишь три из них находятся на ранней стадии постройки, остальные пять - только на бумаге. Стоимость проектного портфеля уже приближается к миллиарду долларов. Причем 80% средств сосредоточено в двух проектах, а это говорит о чрезвычайно высоких рисках для бизнеса KDD. Кроме того, три из пяти вошедших в компанию предприятий не имели до этого опыта в девелоперской работе. Отдельным риском является меньшая, нежели запланированная, привлеченная сумма. "Компания либо не выполнит все заявленные в инвестиционном меморандуме планы, либо будет вынуждена добирать банковские кредиты, которые нужно будет обслуживать", - отмечает директор департамента инвестиционно-банковских услуг компании Concorde Capital Александр Омельчук.

Гонки по незастроенной местности

Однако такое размещение, по мнению участников рынка, вовсе не говорит об угасании интереса к украинскому рынку недвижимости. Только в этом году общий объем привлеченных девелоперами на биржах средств составил около 600 млн долларов. "В Украине во всех сегментах недвижимости наблюдается тотальный дефицит, вакуум. Нужно только донести этот факт до инвесторов", - говорит Николай Толмачев. Это хорошо видно в сегменте торговой недвижимости. Уровень заполненности торговых площадей в Киеве, самом насыщенном торговыми центрами городе Украины, составляет 98-99%. Львов по показателю торговых площадей на тысячу населения вчетверо уступает польским городам. И это на фоне ежегодного роста арендных ставок на четверть. "В условиях, когда ритейлеры массово выходят в Украину, рынок не может предоставить им качественные торговые площади", - утверждает директор компании ТКС Иван Торский.

В то же время в Киеве проблема свободных площадей под застройку до сих пор не решена. Поэтому все больше крупных девелоперов (а также и их заказчиков) начинают активно продвигаться в регионы. Например, крупная французская розничная сеть Auchan для выхода в Украину наладила сотрудничество с компанией ТКС, которая позиционирует себя как регионального девелопера (работая в основном в Западной Украине). Компания ТММ также активизируется в регионах: в последние три года сдаваемые в эксплуатацию площади в Харькове удваиваются ежегодно, а в денежном выражении динамика еще выше.

Так или иначе, девелоперы все как один заявляют о масштабных планах. Компания "XXI Век" намерена вложить около двух миллиардов долларов в развитие своих проектов в ближайшие два года. В следующем году компания ТКС вложит почти 100 млн долларов инвестиций, а ТММ к 2010 году предполагает увеличить объем сдаваемых в эксплуатацию площадей в восемь-десять раз - до миллиона квадратных метров. Ранее "Караван" заявлял о планах привлечь 740 млн долларов до 2009 года.

Соответственно, наблюдается бум в привлечении украинскими девелоперами заемных средств. На прошлой неделе фонды под управлением Citi Venture Capital и Citi Property Investors подписали соглашение об инвестировании до 140 млн долларов в Karavan Real Estate Limited (структура, подконтрольная "Каравану"). ТКС изучает возможность выпустить кредитные ноты на сумму 50 млн долларов. Компании "Караван" и ТКС продолжают готовиться к IPO, которое обе наметили на 2009 год. Именно в ближайшие два-три года будет происходить стремительная гонка крупнейших девелоперов. Поэтому практика заимствований в различных формах продолжится.