Кусочек Франции в кредит

Ипотечный кредит можно оформить не только на российскую недвижимость, но и на хорошую квартиру или дом в Европе.

Как утверждают эксперты, эта процедура намного сложнее, чем оформление кредита в России, однако в конечном итоге это выгодно - проценты по кредиту меньше, а жилье качественнее.

Россияне, не сильно искушенные в зарубежной недвижимости, часто теряются при выборе наиболее подходящей страны для приобретения своего "иностранного" дома. Чаще всего потенциальные покупатели ориентируются на информацию о недвижимости в таких странах, как Сербия, Болгария, Черногория. Их главный аргумент - это качественно и это дешево. И в самом деле, можно стать владельцем дома у моря в Болгарии всего за 60 тысяч евро.

Как утверждают специалисты, многие клиенты, желающие приобрести жилье за границей, вариант покупки недвижимости в развитых европейских странах даже не рассматривают из-за высоких цен.

Однако вовсе не обязательно оплачивать покупку сразу целиком. Можно взять ипотечный кредит на несколько десятилетий.

Например, немецкий рынок недвижимости считается одним из самых устойчивых и надежных среди всех стран мира. Помимо этого, как считает заместитель директора департамента маркетинга холдинга "Миэль" Наталья Завалишина, Германия притягивает российских инвесторов своей близостью к горнолыжным курортам. Сейчас из 40 млн. жилых единиц в частной собственности находится только порядка 43% (для сравнения, в Испании эта цифра составляет 87%, в Англии - 70%, в Франции - 57%).

При этом немецкое законодательство не накладывает никаких ограничений по приобретению недвижимости для иностранных граждан, но и не позволяет приобретать недвижимость "стихийно". "Приобретение недвижимого имущества, - поясняет партнер международной юридической фирмы "Salans Берлин" Дирк-Райнер Восс, - осуществляется посредством двух независимых юридических действий: договора купли-продажи и заключения вещного договора, ведущего к передаче правового титула. Оба договора регистрируются нотариусом как единый документ, т.е. необходима только одна нотариально-заверенная регистрация".

Для вступления в силу факт передачи прав собственности должен быть зарегистрирован в Земельном реестре. Эта система регистрации всех прав собственности на недвижимость работает в Германии с 1900 года и позволяет проследить всю юридическую историю объекта и оценить его "чистоту".

Регистрация новых владельцев в Земельном реестре обычно занимает несколько месяцев, поэтому в течение такого срока ожидания в реестр вносится предварительная запись на имя покупателя. Однако стороны сделки вправе договориться о более ранней передаче экономических прав собственности. Обычной практикой, как отмечает Майкла Хелм, партнер "Salans Берлин", является договоренность о передаче экономических прав собственности в дату получения оплаты покупки. Это означает, что с этой даты покупатель вправе использовать недвижимое имущество и любые доходы от нее поступают в распоряжение покупателя.

Так, если инвестор будет сдавать приобретенную недвижимость в аренду, то он должен уплатить налог с доходов. Для нерезидентов страны он составляет порядка 25%. Это считается небольшой суммой. Например, резиденты Германии платят налог с доходов в размере 35-38%. Если инвестор в течении пяти лет реализовал более трех объектов, то он должен заплатить так называемый "промысловый налог" в размере 7% от стоимости объекта.

Однако при этом, сумму налогов, уплаченную по немецкому законодательству, можно вычесть из суммы российских налогов.

Если же говорить об условиях ипотечного кредитования, то, несомненно, они намного комфортнее в Германии, нежели в России. Процентная ставка составляет порядка 5-6%, срок кредитования может достигать 20 лет. Однако на практике, как утверждает адвокат Дмитрий Пильщиков адвокатского бюро "Пильщиков и партнеры", кредиты на покупку недвижимости гражданам России выдают не все банки Германии. Крупные банки отличаются "снобизмом" и нежеланием работать с российской спецификой. Поддержать российского инвестора чаще готовы банки с именами, которые своей известностью не отличаются.

Предоставление кредита происходит по следующей схеме. Кредит дается на сумму максимум 50% покупной цены. Покупатель обращается в доверенную фирму в Москве, которая проверяет его платёжеспособность и открывает расчётный счёт для немецкого банка. Для заключения договора купли-продажи и покупатель приезжает лично в Германию, нотариальное удостоверение проводит доверенный нотариус банка. На сумму кредита заключается договор обеспечения. При этом поценты по кредиту за первый год банк требует вперёд.

Начиная с 2006 года, у российских граждан появилась возможность получать кредиты и во французских банках, что на практике сделать несколько легче, чем в Германии. На сегодняшний день всего лишь три крупных французских банка готовы выдавать такие кредиты. Это Credit Foncier, Credit Agricol и Caisha Bank. Сам процесс получения кредита довольно сложен. В первую очередь потому, что процедура получения кредита во французском банке очень сильно отличается от аналогичной процедуры в российском банке.

Французские банки выдают не более 65% от стоимости объекта. Соответственно, у покупателя уже должно быть 35% средств, которые вносятся в качестве залога еще до рассмотрения документов.

Как утверждает управляющий партнер парижского офиса компании International Legal Counsels PLLC Александр Колосовский, первый вопрос, который французский банк задаст клиенту, желающему получить кредит - откуда эти 35% появились?

Для французской стороны вопрос происхождения денег очень важен.

И тут возможны варианты. Если клиент является физическим лицом, то он может просто представить соответствующую справку о доходах. Но всем нам известна российская зарплатная система и схемы уходов от налогов. Поэтому неизбежно возникнут трудности с объяснениями французской стороне в разнице между документарно подтвержденными и неофициальными доходами.

"Именно поэтому мы рекомендуем своим клиентам действовать на территории Франции как юридические лица. Как ни странно, но банк тоже предпочитает работать с юридическими лицами, хотя его участниками являются физические лица", - отмечает Колосовский. Создание юридического лица обойдется клиенту в сумму около 2-3 тысячи евро. А вот процедура содержания юридического лица будет стоить от 500 до 1500 евро в месяц.

Банк вправе усомниться в честности средств клиента и по этой причине отказать в выдаче кредита. Однако ожидается, что в 2008 году вступит в силу закон, в рамках которого можно будет оспаривать решение банка о проверке средств. При этом во Франции действует закон раскрытия банковской информации. Это означает, что Банк вправе раскрыть информацию о своих клиентах по запросу соответствующих налоговых органов.

Что же касается процедуры оформления кредита, то рассмотрение документов в банке занимает порядка 30 дней. Первые 10 дней со дня подачи полного пакета документов в банк клиент имеет право отказаться от своей заявки на получение кредита. Комиссионные за риэлторские услуги составляют порядка 12%, вознаграждение нотариуса обычно не превышает 10% от суммы сделки. Кроме того, владелец недвижимости ежегодно уплачивает налог на недвижимость и налог на проживание. Сумма этих налогов не является фиксированной, но при этой они весьма ощутимы.

Так, если объект недвижимости достаточно дорогой, то налог на проживание может достигать 15-20 тысяч евро.

Как утверждает генеральный директор агентства элитной недвижимости "TWEED" Ирина Могилатова, "основные запросы наших клиентов касаются недвижимости стоимостью от 3 млн. евро на Лазурном Берегу". "Большой популярностью у наших сограждан пользуются объекты на Французской Ривьере, с востока на запад. - дополняет руководитель департамента зарубежной недвижимости компании "IntermarkSavills" Рената Матяш. - Это Монако, Канны и Сан-Тропе с его популярными клубными пляжами, элегантными гостиницами, открытым рынком, портом и ночной жизнью".

Но на практике, по мнению руководителя портала "Квадрум. Недвижимость России" Алексея Липскерова, интерес к зарубежной недвижимости в этих странах пока проявляется на уровне любопытства. Однако российский рынок ипотечного кредитования, который на сегодняшний день находится еще в зачаточном состоянии, не готов удовлетворить это любопытство.

Нам не удалось найти ни одного банка, который бы предлагал своими клиентам специальную ипотечную программу кредитования зарубежной недвижимости.

Как утверждает директор компании "Андер Билд" Алексей Зименков, проблема разработки и запуска таких программ связана прежде всего с трудностями по оценке предмета залога (то есть той недвижимости, которая будет приобретаться на полученные средства) и сложностями по самой процедуре залога в зарубежном государстве.

"Для российского банка теоретически возможно каким-то образом взять в залог то, что находится за пределами страны, то есть в чужом правовом поле, - рассуждает директор по работе со стратегическими партнерами "Независимого бюро ипотечного кредитования" Павел Комолов, - но если нужно будет обратить взыскание на такую недвижимость, шансы на успех практически равны нулю. Да и проверка юридической чистоты такой недвижимость - дело непростое, независимо оттого, на Украине эта недвижимость находится или на Каймановых островах". Кроме того, как считают эксперты банка "Хоум Кредит", реализация подобных программ затруднена из-за ряда причин, например, из-за различных правил оформления бумаг и т.д.

Но, как отмечают эксперты рынка, многие банки охотно выдают россиянам потребительские кредиты на любые цели под залог уже имеющейся столичной недвижимости. Например, "ДжиИ Мани Банк" в рамках своей ипотечной программы предлагает долгосрочный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости, в рамках которой заемщик может получить до 75% от стоимости закладываемой квартиры по одним из самых низких ставок на рынке.

Подобная программа есть также в продуктовой линейке банка DeltaCredit. Кредит выдается под залог имеющейся в России квартиры сроком на 10 лет по ставкам от 10,25% для кредитов в долларах и от 11,50% - в рублях. Максимальная сумма кредита - 300 тысяч долларов или 9 млн. рублей. Досрочное погашение возможно уже через год после его получения. В Ипотечном городском банке также можно взять в кредит до 85% от оценочной стоимости столичной недвижимости на срок до 25 лет.

Процентная ставка по кредиту под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости равна от 9% годовых. Банк "Home Сredit" готов предложить своим клиентам нецелевой кредит на срок до 25 лет с учетом дохода до 4-х созаемщиков под 11, 25% годовых.